Issu de la loi ELAN de 2018, le Décret Tertiaire est intégré au Code de la construction et de l’habitation. Les arrêtés de 2020, 2021 et 2024 précisent les méthodes de calcul et les « valeurs absolues » selon les secteurs. Contrairement à d’autres obligations, il ne définit pas les moyens mais impose des résultats vérifiables.
Deux voies existent pour se mettre en conformité :
Des modulations sont possibles en cas de contraintes techniques, d’activités particulières ou de coûts disproportionnés, sous réserve de justifications dans OPERAT.
Le dispositif s’applique à tous les bâtiments ou parties de bâtiments dédiés à des usages tertiaires dès lors que la surface dépasse 1 000 m². Sont concernés aussi bien les acteurs publics que privés, propriétaires ou locataires. Les lieux de culte, les bâtiments de défense et les constructions temporaires sont exclus. Les bâtiments neufs sont intégrés dès leur première année pleine d’exploitation, qui sert alors d’année de référence.
Chaque année, les assujettis doivent déclarer leurs consommations de l’année précédente sur OPERAT, généralement avant le 30 septembre. OPERAT délivre ensuite une attestation de conformité pour chaque entité fonctionnelle assujettie. Une première vérification aura lieu en 2030 (–40 %), puis en 2040 (–50 %) et 2050 (–60 %). La préparation doit être anticipée : collecte des données, audit énergétique, définition d’une stratégie et mise en œuvre de travaux nécessitent souvent 12 à 18 mois.
Un audit énergétique approfondi est indispensable. Il permet d’établir une ligne de base, d’identifier les gaspillages et de hiérarchiser les actions : économies rapides (réglages, sensibilisation) et investissements lourds (isolation, modernisation CVC, rénovation technique). L’audit doit intégrer un plan de mesure et de vérification, avec sous-comptages et indicateurs fiables, pour justifier les résultats sur OPERAT. Il débouche sur un plan d’investissement, un calendrier et un business case, éléments clés pour convaincre propriétaires et directions financières.
Quatre axes structurent la mise en conformité :
L’interopérabilité et l’évolutivité des solutions sont essentielles pour gérer plusieurs sites et faciliter le reporting vers OPERAT.
Sans données fiables, aucune conformité n’est possible. Les capteurs connectés permettent de suivre en continu température, humidité, CO₂, COV ou taux d’occupation. Ces informations alimentent la GTB, documentent les gains énergétiques et simplifient la déclaration annuelle. Ils contribuent également à la qualité de l’air intérieur, un enjeu croissant pour la santé et le confort des occupants.
La réussite dépend aussi des équipes techniques, qui doivent maîtriser la lecture et l’interprétation des données, et des occupants, dont les comportements influencent directement la performance. Des revues régulières, mensuelles ou trimestrielles, permettent de corriger rapidement les écarts et d’assurer une maintenance préventive des équipements de mesure et de pilotage.
Le non-respect expose les assujettis à des mises en demeure, à la publication du manquement (« name & shame ») et à des amendes allant jusqu’à 7 500 € pour les personnes morales. Mais le véritable enjeu est la réputation et la valorisation du patrimoine immobilier. Un bâtiment non conforme perd en attractivité.
À l’inverse, le Décret Tertiaire est une opportunité durable : réduction des charges, amélioration du confort, valorisation des actifs et contribution aux objectifs climatiques. Anticiper, fiabiliser les données et investir dans des solutions performantes permet de transformer la contrainte réglementaire en avantage compétitif.